Kira Bedelinin Tespiti Davası

Diğer adları: Kira Tespit Davası, Kira Artış Davası, Rayiç Kira Davası, Rent Determination Action, TBK m.344, TBK m.345

Kısaca

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin mahkemece belirlenmesi için açılan dava.

Kira bedelinin tespiti davası, kiraya verenin (veya kiracının) yeni kira dönemindeki bedelin belirlenmesini mahkemeden istediği davadır. Özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde, piyasa kiralarıyla sözleşmedeki bedel arasındaki farkın kapatılması için kullanılır.

Bedelin Belirlenmesi (TBK m.344)

İlk beş yıl: Taraflar artış kararlaştırmışsa, artış bir önceki kira yılında TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Anlaşma yoksa hâkim, bu oranı aşmamak üzere kiralananın durumuna göre hakkaniyete uygun bedel belirler.
Beş yıldan sonra: Anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve her beş yılın sonunda, hâkim TÜFE değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun bir bedel belirler. Belirlenen bedel, izleyen yıllarda yeniden TÜFE sınırıyla artırılır.
Yabancı para kiraları: Beş yıl geçmedikçe değiştirilemez; aşırı ifa güçlüğü hükmü saklıdır. Beş yıldan sonra yabancı paranın değerindeki değişiklikler de dikkate alınır.

Konut kiraları için 2022-2024 arasında uygulanan yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir.

Dava Açma Süresi ve Kararın Etkisi (TBK m.345)

Dava her zaman açılabilir.
Dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa veya kiraya veren bu süre içinde artış yapılacağını kiracıya yazılı olarak bildirir ve dava yeni dönem sonuna kadar açılırsa, belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
Sözleşmede yeni dönemde kira artışına ilişkin hüküm varsa, yeni dönem sonuna kadar açılacak davada belirlenen bedel de o dönemin başından itibaren geçerlidir.
Bu koşullar yoksa belirlenen bedel bir sonraki dönemden itibaren uygulanır.

Dava Öncesi Arabuluculuk

Kira bedelinin tespiti uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; bkz. Dava Şartı Arabuluculuk.

Uygulamada

Mahkeme, emsal kiraları genellikle bilirkişi incelemesiyle belirler ve çoğu zaman kiracının uzun süreli kullanımını dikkate alarak “hakkaniyet indirimi” uygular. Davanın zamanında açılması, belirlenecek bedelin hangi tarihten itibaren uygulanacağını doğrudan etkiler. Bkz. Çatılı İşyeri Kirası.

Sık Sorulan Sorular

Kira tespit davası ne zaman açılmalı?

Dava her zaman açılabilir. Ancak mahkemenin belirleyeceği bedelin yeni dönemin başından itibaren uygulanması için dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı ya da kiraya veren bu süre içinde kira artışını yazılı olarak bildirmiş olmalı ve dava yeni dönem sonuna kadar açılmalıdır (TBK m.345).

Beş yılını dolduran kira sözleşmesinde kira ne kadar artırılabilir?

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, hâkim yeni kira yılının bedelini TÜFE değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun biçimde belirler. Bu durumda TÜFE sınırı tek başına belirleyici değildir.

← Tüm Kavramlar