Çatılı İşyeri Kirası

Diğer adları: İşyeri Kirası, Ticari Kira, Dükkân Kirası, Ofis Kirası, Commercial Lease, TBK m.339

Kısaca

Bina içinde kalan ve işyeri olarak kullanılan taşınmazların kiralanması; kiracıyı koruyan özel kurallar, bu kiralara konut kiralarıyla birlikte uygulanır.

Çatılı işyeri, bir bina içinde kalan ve ticari, mesleki veya sınai faaliyet için kullanılan taşınmazdır: dükkân, ofis, depo, fabrika binası gibi. TBK m.339 ve devamı, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan özel kurallar öngörür. Bu kurallar, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay veya daha kısa süreyle kiralanmasında uygulanmaz.

Koruyucu Kurallar

Güvence bedeli: En çok üç aylık kira bedeli; para olarak verilmişse kiracı tarafından vadeli bir banka hesabına yatırılır (TBK m.342).
Kiracı aleyhine değişiklik yasağı: Kira bedelinin belirlenmesi dışında, kira sözleşmesinde kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz (TBK m.343).
Ek ödeme yasağı: Kiracıya kira ve yan giderler dışında başka ödeme yükümlülüğü getirilemez; kiranın geç ödenmesi hâlinde cezai şart veya sonraki kiraların muaccel olacağına ilişkin hükümler geçersizdir (TBK m.346).
Kira artışı: Yenilenen dönemlerde TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişimiyle sınırlıdır; beş yıl sonra hâkim emsal kiraları dikkate alarak belirler (TBK m.344); bkz. Kira Bedelinin Tespiti Davası.
Süre sonunda sona ermeme: Kiraya veren, belirli süreli sözleşmenin süresinin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; bkz. On Yıllık Uzama Süresi.
Sınırlı tahliye sebepleri: Kiraya veren sözleşmeyi ancak kanunda sayılan sebeplerle dava yoluyla sona erdirebilir ve bu hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354). Bkz. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye, Tahliye Taahhütnamesi.

Döviz Cinsinden Kira

Türkiye’de yerleşik kişiler arasındaki taşınmaz kira sözleşmelerinde bedelin döviz cinsinden veya dövize endeksli kararlaştırılması, kambiyo mevzuatındaki istisnalar dışında yasaktır. Yabancı para cinsinden kararlaştırılan kira bedeli, mevzuat saklı kalmak kaydıyla beş yıl geçmedikçe değiştirilemez; aşırı ifa güçlüğü hükmü saklıdır (TBK m.344/4).

Zorunlu Arabuluculuk

1 Eylül 2023’ten beri kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; İcra ve İflas Kanunu’na göre yapılan ilamsız tahliye takipleri bunun dışındadır. Bkz. Dava Şartı Arabuluculuk. Konuyla ilgili yayınımız için bkz. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracının Tahliye Edilmesi.

Sık Sorulan Sorular

Çatılı işyeri ile çatısız işyeri arasındaki fark neden önemli?

Kiracıyı koruyan TBK m.339 ve devamındaki özel hükümler yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır. Arsa, açık otopark veya açık alan gibi çatısız yerlerin kiralanmasında genel kira hükümleri uygulanır ve kiraya veren süre sonunda sözleşmeyi sona erdirebilir.

İşyeri kirasında kira artışı ne kadar olabilir?

Yenilenen kira dönemlerinde artış, bir önceki kira yılında TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Beş yıldan sonra ise kira bedeli, emsal kiralar da dikkate alınarak mahkemece hakkaniyete uygun biçimde belirlenebilir (TBK m.344).

← Tüm Kavramlar